Wohnungsbaugesellschaft Lutherstadt Eisleben

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 insgesamt 606,68 € kostete.

Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Quelle: BGH - Pressemitteilung Nr. 229/2009:Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter von seinem ehemaligen Vermieter keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen kann, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum Dresden umgezogen. Da der Vermieter der neuen Wohnung von den Klägern eine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, haben die Kläger die Beklagte zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung aufgefordert. Die Beklagte hat den mit der Klage zunächst erhobenen Anspruch auf Erteilung von Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt und entsprechende Quittungen erteilt. Die Abgabe einer von den Klägern geforderten weitergehenden Erklärung des Inhalts, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von 726 € geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht freigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde, hat sie dagegen verweigert.

Das Amtsgericht hat die auf Abgabe der Erklärung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter - wie hier die Kläger - unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein "Zeugnis gegen sich selbst" liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.
Quelle: BGH - Pressemitteilung 199/2009: Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08 

Wer nächtens laut Musik hören will, sollte hierzu besser einen Kopfhörer verwenden. Musik in Disco-Lautstärke jedenfalls kann schnell zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Amtsgericht Coburg (Az.: 11 C 977/07), bestätigt durch das Landgericht Coburg (Az.: 32 S 1/08).

Im verhandelten Fall hörte ein Mieter wiederholt nachts in Disco-Lautstärke Musik und ließ sich hiervon auch nicht durch eine Abmahnung abbringen. Da sich die Beschwerden der anderen Bewohner des Hauses häuften, kündigte der Vermieter schließlich das Mietverhältnis.

Zu Recht, wie die Amtsrichter laut Immowelt.de entschieden. Zwar habe der Mieter nach Erhalt des Kündigungsschreibens keine weiteren Lärmbelästigungen mehr verursacht. Doch anders als die Zahlung von Mietrückständen, die dazu führen kann, dass eine Kündigung wirkungslos wird, gebe es laut der Richter bei anderen Pflichtverletzungen keine entsprechende Mieterschutzvorschrift. Deshalb sei die Kündigung zulässig.
Quelle: Immowelt-Redaktion vom: Freitag, 29. August 2008

Vermieter dürfen einen Mietinteressenten zu dessen Zahlungsfähigkeit Fragen stellen. Der Interessent muss zwar keine Auskunft geben - doch in diesem Fall wird wohl meist kein Mietvertrag zustande kommen. Gibt er allerdings Auskunft, so darf er nicht flunkern: Fragen nach Lohnpfändung oder anderen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Auskunft über die finanziellen Verhältnisse eines Mietinteressenten wollte ein Vermieter auch in einem vor dem Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz verhandelten Fall (Az.: 5 U 28/08): Er fragte vor Abschluss des Mietvertrags sowohl den potenziellen Mieter als auch dessen Arbeitgeber nach etwaigen finanziellen Unregelmäßigkeiten. Beide verneinten, was eine Lüge war. Denn es lag eine Lohnpfändung vor.

Schon kurze Zeit später kam es hinsichtlich der Mietzahlungen zu Unregelmäßigkeiten, die Lügen flogen auf. Nach Worten der OLG-Richter hätte der Vermieter den Vertrag zu diesem Zeitpunkt anfechten oder kündigen können. Doch das tat er nicht, sondern wartete noch mehr als zwei Jahre ab, bis ein Gesamtschaden von über 10.000 Euro aufgelaufen war. Wegen seiner zögerlichen Haltung konnte er den lügenden Arbeitgeber deshalb im konkreten Fall nicht haftbar machen. Der gelinkte Vermieter habe durch sein langes Abwarten bis zur Kündigung nämlich zum Ausdruck gebracht, dass er „das Ei“, das ihm der Arbeitgeber „ins Nest gelegt hatte“, trotz seines Wissens um die marode finanzielle Situation seines Mieters „behalten“ wollte.
Quelle: Immowelt-Redaktion vom: Dienstag, 19. August 2008

Mieter sollten ihre Waschmaschine unbedingt mit einer sogenannten Aquastopp-Vorrichtung anschließen oder zumindest nach Verwendung der Maschine den Hahn zudrehen. Andernfalls riskieren sie, im Falle eines Wasserschadens voll zu haften, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Oberlandesgerichts Oldenburg (Az.: 3 U 6/04).

Im verhandelten Fall hatte ein Mieter die Wasserleitung zur Waschmaschine lediglich mit einer Schelle befestigt und ließ außerdem den Wasserhahn immer geöffnet. Dies ging jahrelang gut. Doch eines Tages löste sich die Schelle vom Schlauch und verursachte einen kostspieligen Wasserschaden, auch in der darunterliegenden Wohnung. Zunächst ersetzte zwar die Versicherung des Hauseigentümers den Schaden. Allerdings wollte sich die Assekuranz das Geld vom Verursacher zurückholen. Der allerdings argumentierte, er habe die Versicherungsbeiträge ja über die Mietnebenkosten anteilig mitfinanziert. Mit dieser Argumentation hatte er vor Gericht keinen Erfolg: Denn er habe grob fahrlässig gehandelt. Deshalb muss er den Schaden selbst bezahlen.
Quelle: Immowelt-Redaktion vom: Donnerstag, 26. Juni 2008

Ein Wohnungseigentümer haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht nur für eigenes Fehlverhalten, sondern auch für Pöbeleien eines Mitbewohners gegenüber anderen Mietern, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Der Fall: Der Lebensgefährte einer Wohnungseigentümerin beschimpfte fortlaufend die Mieterin einer anderen Wohnung im Haus. Dieser wurden die andauernden Beleidigungen irgendwann zu viel: sie kündigte die Wohnung. Der Vermieter dieser Wohnung konnte daraufhin die Wohnung trotz Bemühungen für einige Zeit nicht mehr vermieten und verklagte den Pöbel-Haushalt auf Schadensersatz wegen des Mietausfalls.

Zu Recht, wie das saarländische Oberlandesgericht entschied (Az.: 5 W 2/07). Denn ein Wohnungseigentümer haftet nicht nur für eigenes schuldhaftes Verhalten, sondern auch für die Verfehlungen seiner Mieter oder Mitbewohner. Schadensersatzansprüche bestehen schon dann, wenn ein Eigentümer durch einen anderen nicht ganz unerheblich beeinträchtigt werde. Dies war hier nach Ansicht des Gerichts gegeben, zumal die Mieterin und deren Tochter mehrfach mit Begriffen wie „asoziales Pack“ tituliert wurden, berichtet Immowelt.de.
Quelle: Immowelt-Redaktion vom: Dienstag, 15. April 2008

Rauchen in der eigenen Wohnung ist erlaubt - doch wenn es der Mieter mit seinen Qualm-Exzessen so weit treibt, dass die Wohnung schon nach kurzer Zeit sanierungsbedürftig ist, kann der Vermieter in manchen Fällen Schadensersatz verlangen. Dies entschied jetzt nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 37/07).

Im verhandelten Fall wohnten die Mieter knapp zwei Jahre in der Mietwohnung. Sie rauchten so viel, dass Decken, Wände und Türen der Wohnung durch den Zigarettenqualm stark vergilbt waren. Der Tabak-Gestank habe sich regelrecht in die Tapeten eingefressen, so dass ein Neutapezieren notwendig geworden war, argumentierte der Vermieter. Die Kosten hierfür wollte er von seinen Ex-Mietern erstattet bekommen.

Grundsätzlich könne ein Vermieter zwar Schadensersatz von rauchenden Ex-Mietern verlangen, wenn durch Nikotin-Exzesse Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung erforderlich werden, entschieden die Richter. Im verhandelten Fall kamen die Mieter aber dennoch glimpflich davon, berichtet Immowelt.de. Laut des Ex-Vermieters ließen sich die Schäden durch Neutapezieren und Streichen beseitigen. Das seien typische Schönheitsrenovierungen. Da die Renovierungsklausel im Mietvertrag ungültig war, waren die Mieter nicht zu diesen Arbeiten verpflichtet. Eine Schadensersatzpflicht bestehe in solchen Fällen nur, wenn durch Nikotinexzesse Instandsetzungsarbeiten fällig werden, die über die Schönheitsreparaturen hinausgehen.
Quelle: Immowelt-Redaktion vom: Donnerstag, 6. März 2008